|
Оценки современного рынка ипотечного кредитования весьма противоречивы. Одни указывают на то, что только ипотека может решить жилищную проблему, другие отмечают, что в краткосрочном периоде рост ипотечного кредитования лишь усиливает дисбаланс спроса и предложения и толкает вверх цены на жилье. Кто-то отмечает постоянный рост объема выданных кредитов, другие подчеркивают, что он носит не столько качественный (за счет охвата новых слоев населения), сколько количественный (за счет расширения в регионах) характер.
Большинство банков придерживается достаточно консервативной стратегии выбора заемщиков. С точки зрения отечественных финансистов идеальный получатель кредита на покупку жилья обладает следующими чертами:
- высоко оплачиваемая работа в коммерческой компании, стабильные перспективы на будущий доход, высшее образование;
- возраст от 25 до 45 лет *;
- наличие семьи, детей.
То есть целевой группой для большинства кредиторов является наиболее платежеспособная и ответственная часть, хотя и не самая многочисленная, часть населения. Но и в таком случае банки стремятся минимизировать риски, изыскивая для этого дополнительные возможности, кроме собственно залога в виде квартиры, дома или комнаты. В частности стандартные условия большинства банков предусматривают, что заемщик должен иметь регистрацию в Екатеринбурге или области. При этом необходим первоначальный взнос до 10% стоимости жилья.
Обязательным условием выдачи кредита являются независимая оценка и страхование приобретаемого жилья, многие банки также требуют застраховать жизнь и здоровье заемщика и риск утраты права собственности на купленную недвижимость (страхование титула). Последнее связано с тем, что по российскому законодательству одного факта оплаты жилья недостаточно для того, чтобы покупатель стал его собственником с юридической точки зрения. Право собственности на дом, комнату, квартиру и т. д. возникает только после регистрации сделки регистрационным органом - в настоящее время им является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация - ФРС). А для этого требуется 15 дней (такой срок установлен для регистрации ипотечных сделок в Екатеринбурге). Продавец же, как правило, требует оплаты в день сделки. Поэтому банки выдают деньги до получения ответа из ФРС лишь в том случае, если заключен соответствующий договор со страховой компанией. Более того, отдельные кредиторы («Северная казна», «СКБ-банк», «Уралсиб») на таких условиях работают только с теми заемщиками, которые покупают жилье через агентства недвижимости, прошедшие специальную аккредитацию при этих банках.
Стандартный для большинства банков набор документов, которыми должен располагать заемщик, включает следующие позиции:
- паспорт;
- страховое пенсионное свидетельство;
- свидетельство о присвоении ИНН;
- диплом;
- свидетельство о браке, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (если таковые имеются);
- заверенные работодателем копии трудовой книжки и трудового договора;
- справка о доходах от работодателя (по форме, установленной банком, или 2-НДФЛ).
Последний вариант подтверждения дохода предпочтительнее – при прочих равных, если необходимый для выплаты кредита доход официально задекларирован, банк может установить меньшую процентную ставку по кредиту. При ее определении также учитывается срок кредитования, размер первоначального взноса, кредитная история заемщика, приобретается ли жилье на первичном или вторичном рынке (для первичного рынка ставки колеблются от 13,5 до 19%, для вторичного – от 10,5 до 14% (в рублях).
Учитывая достаточно высокий риск неблагоприятного изменения экономической ситуации в стране, практически все банки применяют аннуитетную схему погашения кредита – заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы (при этом большая их часть первоначально идет на погашение процентов и меньшая - на погашение «тела» долга) **. Однако, в отличие от краткосрочных потребительских кредитов на бытовую технику, мебель и т.п., банки, как правило, не устанавливают штрафных санкций за досрочное погашение кредита (за исключением первых шести месяцев после покупки жилья).
Впрочем, кредиторы конкурируют за относительно небольшую целевую группу, а работа с физическими лицами является для них одним из главных способов наращивания активов, поэтому банки стараются быть как можно ближе к потребителю. Они сокращают сроки рассмотрения заявок на получение кредита, предлагают программы без первоначального взноса в чистом виде (встречается схема с «псевдонулевым» первоначальным взносом - банк выдает заемщику отдельный кредит на первоначальный взнос, но он оформляется как потребительский, т.е. под значительно более высокий процент и на меньший срок, нежели собственно ипотечная часть долга).
Активно развиваются специализированные ипотечные банки и брокерские конторы. Брокер подбирает клиенту соответствующую ипотечную программу и берет на себя работу с банком по согласованию кандидатуры заемщика и документов по объекту недвижимости. Основной задачей брокера в данном случае является развертывание собственной сети продаж и ее маркетинговое обеспечение. В результате банки могут отказаться от части затрат на эти статьи и сосредоточиться на качественной экспертизе заемщиков.
Особое место занимают компании, которые специализируются на комплексе услуг по подготовке и проведению ипотечных сделок («Центральное ипотечное агентство»). Их клиенты получают услугу полного цикла: от выбора банка и оптимальной ипотечной программы до поиска объекта недвижимости и проведения сделки (т. е. клиент имеет возможность получить в такой компании как брокерские услуги, так и услуги агентства недвижимости). Таким образом, шансы на успешное для покупателя совершение сделки значительно увеличиваются. Банки предоставляют льготы клиентам таких брокеров и ипотечных компаний *** – снижают комиссии за оформление кредита и процентную ставку по кредиту.
Еще одним способом привлечения дополнительной клиентуры становятся программы рефинансирования уже выданных ипотечных кредитов. Суть их заключается в том, что банки, желающие нарастить свой ипотечный портфель, предлагают заемщикам своих конкурентов перекредитоваться у себя под более низкий процент. То есть новый кредитор либо просто выкупает у первоначального право требования по уже выданному кредиту и снижает процент, либо выдает своему клиенту новый кредит под меньший процент для погашения ранее взятого. И в том и в другом случае жилье оказывается в залоге у рефинансирующего банка. Например, «Райффайзенбанк» снижает ставку кредита при номинации в долларах до 9,5%, «Альфа-банк» и «Московский международный банк» - до 11-11,5% при номинации в рублях.
Это означает, что заемщик должен повторить всю описанную выше процедуру – собрать документы, застраховать сделку и т.д. При этом, поскольку согласно Налоговому кодексу вычет по НДФЛ при покупке жилья может быть предоставлен только один раз, заемщик еще и потеряет право на эту льготу. Поэтому на существенный выигрыш от перекредитования пока могут рассчитывать только те заемщики, которые оформляли ипотеку в начале 2000-ых гг., когда рынок находился в периоде становления, а ставки значительно отличались от сегодняшних. А в тех регионах, где этот процесс начался несколько позже, такая схема вообще может оказаться в ближайшее время не слишком востребованной, если только ее активно не возьмут на вооружение игроки, которые поздно вышли на рынок и должны поэтому бороться со старожилами за своего клиента. Екатеринбург в этой связи находится в неплохом положении – в городе периодически открываются новые филиалы столичных банков, например, в начале года запустил полноценный филиал «Абсолют-банк», также занимающийся рефинансированием ипотечных кредитов.
Во избежание подобных неприятностей из-за рыночных колебаний, в Москве ряд банков начал эксперименты с плавающими ставками. В данном случае процентная ставка по кредиту состоит из суммы двух частей: фиксированной и переменной. Первая остается неизменной все время действия договора между банком и заемщиком, вторая периодически пересчитывается (за основу для ее расчета берется какой-либо индекс, меняющийся соответственно колебаниям экономики в целом и рынка недвижимости в частности). Таким образом, при общем снижении ставок такой механизм должен автоматически облегчить долговое бремя заемщика, а кредитор, соответственно, не будет опасаться конкуренции со стороны рефинансирующих банков. Очевидно, впрочем, что при ухудшении экономической ситуации такая схема может сыграть с покупателем жилья злую шутку. При этом рынок недвижимости в России развивается неравномерно, существуют значительные лаги как между столицами и всей остальной страной, так и между различными регионами. Поэтому рассчитать индекс, который бы одинаково адекватно отражал ситуацию на всех локальных рынках, в том числе и екатеринбургском, будет достаточно сложно.
Редакция выражает благодарность за помощь в подготовке материала Евгению Шубину, директору «Центрального ипотечного агентства» (http://www.ipoteka66.com/).
ПАВЕЛ ЧУНЖИН
(c) 2007, ООО "Риэлтерский информационный центр", DOLEVKA.RU
* Для мужчин до 27 лет важен решенный вопрос с воинской обязанностью.
** Только «Сбербанк» применяет схему дифференцированных платежей – ежемесячная сумма платежа заемщика со-стоит из двух составляющих: возврата основного долга (не меняется в течение всего срока кредита) и выплаты про-центов на остаток долга по кредиту. Таким образом, с каждым следующим общая сумма ежемесячных выплат уменьшается.
*** В принципе агентства недвижимости общего профиля также во многих случаях сотрудничают с теми или иными ипотечными кредиторами, но в данном случае возможен нежелательный для банка конфликт интересов. Риэлтор мо-жет быть заинтересован в том, чтобы избавиться от квартир, длительное время не находящих покупателя, но для за-емщика это будет означать ограничение выбора.
|
