Вторичный рынок коттеджей в последние годы развивается достаточно динамично, как и другие сегменты рынка жилья Екатеринбурга и пригорода. Однако в отличие от рынка многоквартирных домов он менее подвержен как спадам, так и стремительным взлетам. Периоды активизации и стабилизации до настоящего времени отражались в большей степени на объеме предложения, сроках продаж, структурных показателях, но слабо влияли на темпы роста и общий уровень цен. К таким выводам пришли специалисты аналитического отдела УПН при работе над аналитическим отчетом «Рынок индивидуального жилья Екатеринбурга и пригородов».
В предыдущие годы темпы роста цен в данном сегменте были достаточно стабильными, в отличие от аналогичных показателей в сегменте квартир. В 2005 г. рост цен на коттеджи составил 30%, в 2006 г. он был несколько выше – 49%, а в 2007 г. – 44%. В те же периоды аналогичные показатели по рынку квартир в Екатеринбурге выглядели иначе: в 2005 г. 24%, в 2006 г. 107%, а в 2007 г. рост составил менее 1%.
Сегодня не смотря на стабилизацию и плавное снижение цен на квартиры, сегмент коттеджей по-прежнему демонстрирует достаточно высокую динамику. За первые пять месяцев года стоимость индивидуального благоустроенного жилья выросла более чем на 7%, и это учитывая то, что цены на квартиры в среднем по городу продолжают понемногу снижаться.
В мае 2008 г. средняя цена предложения одного метра на вторичном рынке коттеджей в Екатеринбурге и пригороде (до 35 км) составляла около 41500 руб. Для сравнения, на первичном рынке – в организованных коттеджных поселках – этот показатель составлял около 43000 руб./кв. м, а на вторичном рынке квартир Екатеринбурга – 63600 руб./кв. м.
Говоря о вторичном рынке коттеджей нужно учесть, что одной из его особенностей по сравнению с рынком жилья в многоквартирных домах является то, что среди домовлодений, предложенных к продаже, присутствует достаточно много неликвидных объектов. Это касается в первую очередь слишком большой площади предлагаемых к продаже домов, которые к тому же зачастую имеют ряд конструктивных недостатков, не отвечающих современным требованиям покупателей. Кроме того, часто наблюдается несоответствие площади земельного участка и расположенного на нем дома. Многие коттеджи строились в 90-е годы, когда считалось, что чем больше дом, тем он лучше. В результате сегодня на рынке присутствует масса таких предложений, где площадь коттеджа составляет более 800 кв.м. При этом строительство велось на небольших участках по 8-10 соток, полученных в пользование еще в советские времена и затем приватизированных.
Другой проблемой вторичного рынка коттеджей является то, что значительная часть предлагаемых домов – это незавершенные объекты строительства, где из-за отсутствия средств у хозяев или из-за смены приоритетов, работы были остановлены на той или иной стадии. В результате часто бывает что как «готовый коттедж» продается только коробка дома с не подведенными коммуникациями, или объект, где черновая или чистовая отделка выполнена только в некоторых комнатах.
Кроме того, стоит отметить и то, что зачастую участки неорганизованной коттеджной застройки слабо обеспечены объектами социальной, технической и транспортной инфраструктуры.
Результатом всех перечисленных выше проблем можно назвать то, что сегодня цены на вторичном рынке коттеджей слабо дифференцированы в зависимости от удаленности от города и направлений (трактов). При незначительном числе предложенных к продаже ликвидных объектов, на первый план для покупателя выходят не расстояние или район расположения, а качество проекта, доступность, инфраструктура населенного пункта, наличие газа и прочие факторы. Стоит отметить лишь то, что в последнее время наиболее дорогие домовладения продаются на Московском, Чусовском, Полевском и Серовском трактах. На этих направлениях за коттеджи просят в среднем от 11 000 тыс. до 13 000 тыс. рублей. На остальных магистралях средние цены колеблются в районе 10 000 тыс. рублей.
Говоря о рынке коттеджей, нельзя не упомянуть о рынке земельных участков под индивидуальное строительство. В настоящее время он активно развивается – растет объем сделок, количество предложений за последние пять лет увеличилось в 8 раз. При этом в ближайшем пригороде по-прежнему остается много пригодных для частной застройки территорий, не вовлеченных в оборот. Их развитие сдерживается в первую очередь из-за отсутствия транспортной и инженерной инфраструктуры.
Цены на землю в последние годы демонстрируют стремительный рост, темпы которого заметно превышают рост цен на жилье в Екатеринбурге. Сотка земли в пределах 35-километровой зоны от Екатеринбурга сегодня предлагается в среднем за 117000 рублей. При этом, чем ближе расположен участок к городу, тем цена выше. Так земля в пределах 10 километров предлагается по 155-160 тыс. рублей за сотку. На большем отдалении – от 10 до 20 км – цена колеблется от 125 до 135 тыс. руб. На территориях же которые удалены от Екатеринбурга на 20-35 км стоимость участков составляет около 100 тыс. рублей за сотку.
Наблюдается и определенная зависимость между ценой земли и направлением ее расположения. Наиболее дорогими, безусловно, являются популярные у горожан Чусовской и Московский тракты. Здесь средняя цена сотки составляет около 160 тыс рублей. Интерес к этим территориям поддерживается еще и тем, что предложение на них ограничено. Наименее популярными оказываются Полевской и Тюменский тракты – около 87-92 тыс. рублей за сотку.
В целом можно констатировать, что рынок загородной недвижимости в Екатеринбурге еще слабо развит, о чем свидетельствует высокий разброс цен и не всегда адекватное ценообразование. Тем не менее, он обладает значительным потенциалом, и, безусловно, основную роль в его формировании будет играть активизация организованного коттеджного строительства. Генеральный план развития города отводит на долю малоэтажной и индивидуальной застройки 40% площадей всех строящихся до 2025 г. жилых объектов. Вторичный фонд при этом будет пополняться объектами из сегодняшних коттеджных поселков, что будет способствовать развитию цивилизованного рынка в этом секторе, формированию адекватных параметров ценообразования и критериев выбора объектов.
Подробное исследование рынка индивидуального жилья, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы на ближайшие годы, можно приобрести в аналитическом отделе УПН:
