|
Вопросы классификации недвижимости всегда были и остаются дискуссионными. Добиться единого подхода к этой проблеме крайне сложно, особенно учитывая то, что рынок в стране только формируется и поэтому постоянно меняется. Тем не менее, для эффективной работы, как профессиональных участников рынка, так и потребителей, необходимо вырабатывать определенные качественные критерии, которые приведут все разнообразие мнений к общему знаменателю и позволят всем задействованным в процессе разговаривать «на одном языке».
Необходимость создания общепринятой классификации объектов недвижимости назрела уже давно и сегодня практически никем не оспаривается. Ее основные задачи – выработка единой терминологии для общения среди участников рынка и формирование основных ориентиров для работы девелоперов и инвесторов. Кроме того классификация служит одним из важнейших инструментов анализа, а для потребителей это, в первую очередь, возможность легко ориентироваться в качественных характеристиках и ценовом диапазоне набора предложенных на рынке объектов.
Попыток коллегиальной выработки критериев за последние годы предпринималось не так много, причем практически все они были ориентированы на рынок недвижимости столицы и имели разную степень успешности. Некоторые из них получили признание большинства, другие остались вовсе незамеченными участниками рынка. В регионах типизацией чаще всего занимаются отдельные компании (консалтинговые, девелоперские, риэлтерские фирмы) опираясь, в основном, на западные и столичные методики, свой опыт и текущие задачи. Данное утверждение вполне характерно и для рынка Екатеринбурга. Сколько-нибудь общепринятых критериев оценки качества объектов недвижимости сегодня в городе нет, а созданные отдельными компаниями, в том числе и аналитическим отделом УПН, типизации воспринимаются большинством участников рынка как частное мнение.
Так почему же столь необходимый для всех инструмент работы по-прежнему не создан? Можно назвать три основных причины такой ситуации. Во-первых, это организационный вопрос, связанный с необходимостью собрать «в одном месте и в одно время» если не всех, то хотя бы большинство компаний – лидеров рынка в своем сегменте. В выработке классификации в идеале должны участвовать как аналитические и консалтинговые структуры, так и девелоперские, инвестиционные и управляющие компании, оценочные и риэлтерские организации. Безусловно, организовать столь представительный консилиум – задача крайне сложная.
Вторая причина сложившейся ситуации – несовпадение интересов профессиональных участников рынка. Если цель инвестиционных и консалтинговых фирм состоит в адекватном и максимально полном отражении ситуации на рынке, то задачи девелоперов иногда совершенно противоположны. Сегодня, когда все хотят следовать моде и строить бизнес-центры и логистические комплексы класса «А», гостиницы 5* и элитные коттеджи, необходимость в публикации достоверных данных о качественных параметрах объекта нередко приносится в жертву маркетинговым целям. Завышение классности объекта и позиционирование его в более высокой ценовой нише стало чуть ли не нормой. При этом далеко не все отдают себе отчет в том, что принадлежность к тому или иному классу должна иметь вполне четкие критерии и рамки и не ограничиваться монолитным каркасом с зеркальным остеклением. И уж тем более мало кто задумывается над тем, какой объект и с какими характеристиками действительно будет необходим рынку в будущем. Если сегодня когда, благодаря дефициту во всех сегментах рынок поглощает практически любые предложения, такое «позиционирование» не отражается на доходах застройщиков и собственников, то через несколько лет ситуация изменится на обратную. Несоответствие качественных параметров и ценовой ниши только снизит прибыльность таких объектов. Ведь одним из главных показателей качества проекта станет сбалансированный набор параметров, соответствующих потребностям определенных групп потребителей.
Наконец, третья причина, по которой единая классификация объектов пока не создана, заключается в методических сложностях выработки единого подхода и основных принципов. Любая классификация носит условный характер, а в условиях бурно развивающегося российского рынка недвижимости многие из критериев, оснований и принципов, по которым объекты недвижимости можно относить к тому или иному типу, постоянно меняются. Необходимо учитывать и индивидуальные особенности проектов, и появление новых строительных технологий и материалов, и растущие требования покупателей и арендаторов к техническим параметрам и качеству управления объектами. Поэтому пересматривать и корректировать уже созданную классификацию необходимо постоянно, ориентируясь на тенденции рынка.
Одним из наиболее удачных опытов коллегиальной работы в этом направлении является организация Московского исследовательского форума, в состав которого вошли крупнейшие международные консалтинговые агентства, работающие в столице – Colliers International, Jones Lang Salle, CB Richard Ellis/ Noble Gibbons, Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko. В 2002 году они представили свою первую классификацию объектов офисной недвижимости, а в 2006 году откорректировали этот документ и ужесточили требования к бизнес-центрам высокого класса. Их работа оказалась высоко востребованной и применяется сегодня не только столичными участниками рынка, но и используется (естественно с некоторыми доработками) во многих регионах страны. Однако стоит признать, что это чуть ли не единственный пример удачной коллегиальной работы над параметрами классификации. В остальных сегментах рынка единого мнения по-прежнему не наблюдается, и профессионалы и потребители вынуждены либо выбирать один из множества существующих подходов, либо разрабатывать собственный. Безусловно, в прямой конфликт большинство из существующих версий не вступают, но даже отличие в деталях не дает возможности однозначно относиться всем участникам рынка к тем или иным объектам.
Основной проблемой, возникающей из-за отсутствия единого подхода к качественной оценке объектов недвижимости, стоит признать сложности с привлечением инвестиций, в том числе и иностранных. Если федеральные компании уже длительное время работают за пределами Москвы и могут разобраться в основных тенденциях, то зарубежные фирмы сегодня только начинают работать в регионах. Для них важно понимать основные правила, по которым работают местные рынки, и какой продукт на них наиболее востребован. Непрозрачность и неоднозначность ситуации сильно осложняет для иностранных инвесторов понимание того, что происходит сегодня с недвижимостью в России.
Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН предлагает всем заинтересованным профессиональным участникам рынка принять участие в обсуждении и разработке классификации объектов недвижимости по основным сегментам рынка (индивидуальное и многоквартирное жилье, офисная, торговая, складская).
|
