АНАЛИТИКА

Апрель 2007 г.

Тухашвили Гурам

Один из сегментов Екатеринбургского рынка недвижимости, о котором в прессе упоминается достаточно редко – коммерческие площади в строящихся жилых домах. Сегодня практически все застройщики предлагают такие помещения и выбор здесь достаточно широк. По данным аналитического отдела УПН, полученным в результате работы над обзором «Рынок торговой недвижимости Екатеринбурга», на конец апреля 2007 г. общий объем такого рода недвижимости в городе превысил 170 тыс. кв. м, что составляет около 9% от общего объема площадей в возводимых жилых домах.

Одна из основных причин того, что под коммерческую часть отводится столь значительные площади, которые «могли бы стать жильем», заключается в территориальной структуре строительства. Застройка города ведется точечно и большая часть проектов сосредоточена в Центре и районах первого ценового пояса, то есть именно на тех территориях, где цена квадратного метра под магазин или офис сегодня особенно высока. Учитывая сохраняющийся дефицит в обоих этих сегментах, не удивительно, что застройщики стараются извлечь максимальную прибыль из реализуемых проектов.

Безусловным лидером в этом отношении оказывается Центр – здесь строится более 56000 кв. м встроено-пристроенных коммерческих площадей. Второе место можно условно отдать Автовокзалу с показателем, превышающим 20000 кв.м. На третьем месте Юго-западный – около 15000 кв.м, четвертое разделили ВИЗ и Пионерский – примерно по 10000 кв. м в каждом. Объемы предложения в остальных районах рассредоточены достаточно равномерно и не столь значительны.

Другая причина интереса застройщиков к встроено-пристроенным помещениям заключается в том, что под коммерческое использование чаще всего отводятся помещения, в которых размещать квартиры не выгодно из-за их низкой ликвидности или вообще невозможно. Это первые этажи, пристроенные помещения, в редких случаях цоколь. И если в относительно тихих условиях спального района жилье на первом или втором этаже и будет пользоваться определенным спросом, то в шумном и пыльном центре города продать такую квартиру по приемлемой для застройщика цене практически невозможно. В то же время со стороны коммерческих организаций помещения с такими характеристиками, имеющие обособленный выход на оживленную улицу, пользуются стабильным спросом. В результате доля Центра и первого пояса в структуре предложения составляет более двух третей от общего объема коммерческих площадей в строящихся жилых домах.

Цена предложения одного квадратного метра таких помещений в среднем по городу составляет 73704 рубля. В то же время в центре за аналогичные площади застройщики просят уже 92244 рубля, а в районах первого пояса – 80131 рубль. Цены в остальных районах колеблются от 45000 до 69000 за квадратный метр.

Что касается вторичного рынка встроенных коммерческих площадей, то здесь самая высокая цена сохраняется в секторе торговых помещений, не смотря на то, что в последнее время она росла не столь интенсивно как в секторе офисных. На конец апреля средняя цена предложения помещений, предназначенных под магазины, в среднем по городу составляла 91935 рубублей, а в центре – 111991 рубль за один квадратный метр. За «квадрат» офисных площадей в тот же период просили в среднем по городу 77776 руб., а в Центре – 94793 руб. С начала года стоимость торговых площадей выросла в Екатеринбурге примерно на 7%, офисных – на 10%, а жилья – менее чем на 6%.

Таким образом, можно говорить, что по сравнению с концом прошлого года ситуация на вторичном рынке коммерческой недвижимости практически стабилизировалась. В первую очередь об этом говорит тот факт, что, начиная с октября 2006 г., здесь наблюдается значительный рост объемов предложения. По базе данных УПН за последние шесть месяцев он составил около 50% в секторе торговой недвижимости и около 45% в секторе офисной.
На конец апреля в пользующихся наибольшим спросом районах Центра и первого пояса цены на коммерческие площади на вторичном рынке оказались следующими:

Средная цена предложения 1 кв. м общей площади на вторичном рынке коммерческой недвижимости, руб.

Прогнозируя дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости можно говорить о том, в ближайшие месяцы значительного роста цен на нем не ожидается. Тем не менее, его динамика к концу года будет несколько выше, чем динамика рынка жилья. Причем наибольших показателей роста следует ожидать в Центре и приближенных к нему районах.

Что касается общих тенденций рынка на ближайшие годы, то ключевым моментом в данном случае станет не столько увеличение площадей и насыщенность ими отдельных районов города (хотя значение этого фактора, безусловно, велико), сколько приход современных форматов торговли, расширение ассортимента, рост числа сетей (в том числе и в сфере услуг), повышение качества сервиса и т.д.

Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН предлагает познакомиться с подробными исследованиями по рынку жилья и торговой недвижимости. Отчеты подготовлены в мае и июне 2007 года. По вопросам приобретения обращаться: