В последние годы рынок торговой недвижимости Екатеринбурга активно пополнялся современными торговыми объектами. Значительное влияние на его развитие оказали иногородние участники – девелоперы и торговые операторы. В результате к 2007 году было создано минимальное конкурентное поле. У покупателей появился выбор, как среди торговых объектов, так и среди торгующих в них операторов. Сегодня наступает новый этап развития рынка – конкурентный. К такому выводу пришли специалисты аналитического отдела Уральской палаты недвижимости при работе над аналитическим отчетом «Рынок торговой недвижимости Екатеринбурга, июль 2008 г.».
В 2004 специалистами администрации города был разработан стратегический проект «Торговые узлы Екатеринбурга». Данный документ предусматривал увеличение торговых площадей до 700 кв. м на 1000 жителей до 2015 года. Сегодня можно констатировать, что этот показатель уже достигнут. По данным комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга, по состоянию на конец 2007 года торговые площади торгующих организаций, без учета рынков, достигли уровня 953 тыс. кв. м. При численности населения на конец 2007 г. 1354,4 тысяч человек, обеспеченность города торговыми площадями находится на отметке 703 кв. м на 1000 жителей.
Безусловно, в городе возводятся и небольшие комплексы микрорайонного значения, а так же коммерческие площади на первых этажах строящихся жилых домов. Однако рынок пополняется по большей части за счет крупных торговых и торгово-развлекательных центров (к ним относятся те, торговая площадь которых превышает 3000 кв. м). На сегодняшний день общая торговая площадь таких комплексов, а их в городе 44, составляет около 500000 кв. м, то есть свыше половины помещений всех торгующих организаций города. Большая часть из них – почти две трет – расположены в двух районах: Центре и ВИЗ-е.
Обеспеченность торговым центрами других районов пока находится на низком уровне, однако в ближайшие годы ситуация будет выравниваться. Сегодня в городе ведется строительство еще 20 крупных объектов (не считая адмнистративно-торговых центров и автосалонов). На той или иной стадии строительства находится 319500 кв. м торговых площадей, которые после запуска можно будет причислить к качественным объектам.
Не смотря на то, что рынок активно пополняется новыми площадями, заявления о его перенасыщении, которые часто можно слышать в прессе, далеки от реальности. Серьезной конкуренции на рынке пока не ощущается. Она только начинает проявляться. Причем основная причина этого не в перенасыщении рынка, а в однотипном составе операторов торговой и развлекательной части многих действующих торговых центров, где «якорями» выступают продуктовые супермаркеты и магазины бытовой техники, а развлекательная зона включает кинотеатр боулинг, бильярд и игровые автоматы. Есть и другие, строящиеся и запланированные проекты, развитие которых предполагается в рамках аналогичной концепции. В результате в городе может оказаться довольно много торговых центров с идентичным составом операторов, причем некоторые из них будут территориально располагаться достаточно близко друг от друга. Это приведет к перераспределению потоков покупателей и снижению популярности наименее успешных из них.
Косвенным показателем того, что серьезной конкуренции на рынке пока нет, может служить продолжающийся рост арендных ставок. Сегодня за квадратный метр торговой площади в современных объектах просят в среднем по городу 2660 руб. в месяц. За последний год рост показателя составил более 8%.
Другой предпосылкой того, что рынок входит в стадию конкуренции, стало устаревание концепции торговых центров, построенных в конце 1990-х начале 2000 гг. Некоторые управляющие компании уже сделали заявления о намерении провести их реконцепцию. Такие намерения есть у администраций торговых центров «Дирижабль», и «Екатерининский». В торговом центре «Кит» уже предприняты к этому первые шаги – ведется реконструкция объекта (со строительством пристроя для развлекательной части), подбирается новый состав арендаторов.
В качестве еще одной предпосылки можно отметить факт того, что на рынке в последнее время практически исчезли проекты, девелоперы которых ориентированы на продажу площадей в мелкую нарезку. Практика показала, что такие объекты чаще всего испытывают серьезные трудности с подбором арендаторов. И если два-три года назад подобных предложений было достаточно много, и они пользовались высоким спросом, то сегодя девелоперы предпочитают оставлять объект в собственности, либо предлагают его на продажу единым комплексом.
Стоит ожидать, что новый этап развития рынка привнесет в него заметные изменения. В первую очередь он отразится на обострении конкуренции между торговыми центрами, которая приведет к дифференциации объектов на различные ценовые группы. Перераспределение арендаторов, снижение посещаемости отдельных объектов приведет к необходимости корректировки арендных ставок в них.
При этом следует ожидать разнонаправленных тенденций по отдельным группам объектов. В наиболее успешных ТЦ обеспечивающих высокую проходимость и оборот арендаторов сохранится плавное повышение арендных ставок. Торговые объекты без адекватной концепции или эффективного управления столкнутся с оттоком арендаторов и будут вынуждены снижать ставки.
В любом случае, при формирования качественной конкуренции на рынке торговой недвижимости, все большую роль будет приобретать уникальности формата и концепции каждого отдельного проекта. Возрастет значение работы управляющих компаний, грамотного подхода к подбору арендаторов и удержанию посетителей в торговом центре. Не последнюю роль в формировании интереса к проектам будет играть и качество инфраструктуры торговых центров, уровень сервиса и предоставляемых ими услуг.
