АНАЛИТИКА

В феврале – начале марта рынок жилья Екатеринбурга оставался стабильным. Ценовые показатели, как и все последние семь месяцев демонстрировали положительную динамику, правда, темпы этого процесса оставались низкими. Объем предложения, после быстрого падения во второй половине прошлого года, стабилизировался. Сроки экспозиции объектов, в праздничные дни заметно подросшие, также вышли на предновогодний уровень. В целом, можно говорит о том, что общие тенденции, наметившиеся в конце прошлого года, сегодня сохраняются. Рынок остается стабильным и соотношение спроса и предложения продолжает пребывать в равновесном состоянии.

Действительно, с декабря прошлого года объем предложения на вторичном рынке практически не меняется. Так База данных УПН еженедельно обновляется на 500-600 объектов, при этом число вновь выставляемых на продажу и снимаемых с продажи квартир примерно одинаково. В результате в количественном выражении роста, как, впрочем, и уменьшения, не наблюдается, и объем предложения остается в пределах 7100-7300 объектов.

В то же время на рынке отмечается незначительный рост средних ценовых показателей. В текущих условиях это свидетельствует не только о фактическом росте цен на отдельные объекты, но и о том, что «из оборота» уходят наиболее дешевые квартиры, спрос на которые сегодня выше, в то время, как на дорогие объективно меньше покупателей и они остаются в базе.

В целом с начала года рост стоимости жилья в городе не превысил 2,5 %. Если же сравнивать с наиболее низким за последние годы – «кризисным» – показателем, который фиксировался в октябре 2009 г., то с тех пор цены на квартиры поднялись почти на 9 %. На 07 марта средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир в Екатеринбурге составляла 56 815 руб.

В отдельных жилых районах изменения цен сегодня мало отличаются от средних по городу показателей. Положительные корректировки в основном не превышают 4 %. Правда есть и исключения – на Химмаше с начала года стоимость квартир поднялась на 7 %, что скорее всего обусловлено значительными изменениями в структуре выборки. Что касается отрицательной динамики, то она за последние месяцы отмечалась только в одном районе – Елизавет. Здесь цены на квартиры стали ниже декабрьских на 1,3 %.

В наиболее обобщенном виде территориальной структуры рынка динамика выглядит менее «объемной». Рост в Центре и районах третьего и четвертого поясов не превысил 2,5 %. Чуть более высокий показатель в районах второго пояса – около 3,0 %, а наименьшая корректировка отмечалась в наиболее населенных районах, точнее в первом поясе, где цены поднялись только на 1,5 %.

Что касается размеров квартир, то за последние два месяца то показатели здесь также не превысили «среднегородского» уровня. Так однокомнатные квартиры прибавили «в весе» только 2,1 %, «двушки» – 2,5 %, а «трешки» – 2,3 %. Средние цены в этих сегментах сегодня составляют 60 558 руб./кв. м, 55 606 руб./кв. м и 55 705 руб./кв. м соответственно. Меньше всего подорожали многокомнатные квартиры (с четырьмя и более комнатами), которые выросли в цене лишь на 1,7 % (59 754 руб./кв. м). Тем не менее, не смотря на близкие показатели этого года, можно говорить о том, что небольшие квартиры, с одной и двумя комнатами, растут в цене несколько быстрее остальных. Об этом свидетельствует сравнение текущих показателей с уровнем цен полуторалетней давности. С момента разгара кризиса такие квартиры подорожали на 10 %, в то время как более крупные прибавили в цене только 7,5 %.

Различные типы квартир в последнее время также показывают достаточно схожую динамику показателей. Условные лидеры роста здесь «хрущевки» и «брежневки», которые выросли в цене с начала года на 3,5 %, а с октября 2009 г. – на 9,5 %. Остальные типы объектов подорожали за полтора года не более чем на 5,5-6,5 %.

На первичном рынке ситуация с ценами практически не меняется в течение уже шести месяцев. Средний показатель колеблется в пределах 49 000-50 000 руб./кв. м. Причина этого – постоянные изменения структуры рынка. Объекты с более высокой ценой квадратного метра, находящиеся на завершающей стадии строительства, постепенно распродаются или сдаются в эксплуатацию и переходят в сегмент «вторички». В результате на продаже остается все большая доля «начальных» и «замороженных» проектов, цены в которых ниже. Что касается последних, то доля остановленных строек сегодня снизилась до 15 %, тогда как год назад их насчитывалось около 40 %.

Говоря о перспективах, необходимо отметить, что именно на первичном рынке жилья в среднесрочной перспективе наиболее вероятен рост цен. Причиной этому будет служить уже отмеченное сокращение объема предложения и числа строящихся объектов. В результате на первичном рынке в достаточно близкой перспективе может возникнуть ситуация дефицита. Рост цен на новостройки, безусловно, «потянет» за собой цены на вторичном рынке, в основном в качественных сегментах. Однако произойдет это, вероятнее всего, не раньше середины года.

Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 07.03.2011 г.

Подробное исследование рынка жилья, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы можно приобрести в аналитическом отделе УПН