АНАЛИТИКА

За четыре недели нового года существенных изменений на рынке жилья, по понятным причинам, не произошло. В январе активность рынка традиционно низкая, что, безусловно, определяется длительными новогодними каникулами. Единственная особенность этого периода – сокращение числа предлагаемых объектов, из-за того, что на время праздников некоторые из них снимаются с продажи. С середины декабря прошлого года База данных УПН по этой причине «похудела» на 6 %. Часть таких квартир уже возвращается на рынок, и, вероятно, в ближайшие две недели объем предложения будет оставаться стабильным.

Тем не менее, общая тенденция к сокращению числа предлагаемых к продаже квартир в Екатеринбурге сохраняется. С середины лета их количество постепенно снижается, и сегодня выставляемых через агентства недвижимости объектов в Базе данных стало на 21 % меньше, чем в июле прошлого года. Одной из основных причин такой тенденции стали высокая активность рынка и большое число сделок.

Действительно, прошедший год показал, что на стабильном рынке активность продавцов и покупателей может быть очень высокой. По данным Управления Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, сделок с квартирами в Екатеринбурге в 2010 году было зарегистрировано на 32 % больше, чем предыдущем 2009-м. Это почти рекордный показатель. Большее число сделок фиксировалось только в ажиотажном 2006 году, причем тогда их число было выше только на 3 %.

Существенную поддержку рынку оказало возобновление деятельности банков по выдаче ипотечных кредитов. Сделки с использованием заемных средств сегодня составляют 40-50 % от общего объема.

Что касается цен на жилье, то в последние месяцы на рынке отмечается незначительных рост средних показателей. По сравнению с октябрем 2009 года (на тот момент фиксировались самые низкие после кризиса цены) квартиры в городе «подорожали» на 7,2 %. Стоит отметить, что темпы корректировки сейчас несколько возросли и составляют около 1 % в месяц. Тем не менее, говорить о том, что на рынке начался интенсивный рост цен пока рано.

На 24 января средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир в Екатеринбурге составляла 55 965 руб. С начала года корректировка этого показателя составила +1 %.

В отдельных жилых районах изменения цен сегодня мало отличаются от среднегородских показателей. В основном они укладываются в пределы 1 %. Только в четырех районах корректировка была чуть более существенной. В Центре и районах Кольцово, ЖБИ и Шарташский рынок с начала года стоимость квартир выросла на 1,7-2,0 %. В наиболее обобщенном виде территориального деления рынка можно сказать, что цены в первом, втором и третьем поясах поднялись на 0,6 %, а в районах четвертого пояса – на 1,3 %.

Если рассматривать квартиры различной площади, то ситуация здесь также мало меняется. Чуть более высокими темпами растут цены на однокомнатные квартиры, однако разница эта несущественна. По сравнению с октябрем 2009 г. они поднялись в цене на 8,8 %, в то время как «двушки» подросли на 8 % ровно, а остальные, более крупные объекты – на 6,0-6,5 %.

На первичном рынке ситуация остается стабильной. В отличие от «вторички» средние ценовые показатели здесь практически не меняются. Причина этого – постоянные изменения структуры рынка. Объекты с более высокой ценой квадратного метра, находящиеся на завершающей стадии строительства, постепенно сдаются в эксплуатацию и переходят в сегмент «вторички». В результате на продаже остается все большая доля «начальных» и «замороженных» проектов, цены в которых ниже. Такие изменения структуры влияют на расчеты средних показателей, тем не менее, можно отметить, что фактически в большинстве предлагаемых к продаже объектов цены в последние месяцы скорректированы в сторону увеличения. Число строек, где стоимость квартир в последнее время снижалась можно пересчитать по пальцам. Таким образом, средний показатель на первичном рынке в последние месяцы остается стабильным и колеблется в пределах 49 000 – 50 000 руб./кв. м.

Результатом описанных выше тенденций стало сокращение объема предложения на первичном рынке. По Базе данных УПН в 2010 году он сократился на 47 %, а по сравнению с весной 2009 г. – на 59 %. Причинами этому послужили две основных тенденции. Первая это связана с тем, что та часть проектов, строительство которых оказалось отложенным, перестали предлагаться к продаже. Вторая причина – вывод с первичного рынка завершенных (сданных в эксплуатацию) объектов, квартиры в которых к этому времени оказываются проданы. В то же время новых объектов в городе появляется крайне мало. Все это приводит к сокращению объемов предложения и сужению выбора для покупателей. При этом можно отметить, что процесс этот еще продолжается, и в ближайшей перспективе количество выставляемых на рынке квартир будет сокращаться.

Говоря о перспективах, необходимо отметить, что именно на первичном рынке жилья в среднесрочной перспективе наиболее вероятен рост цен. Причиной этому будет служить уже отмеченное сокращение объема предложения и числа строящихся объектов. В результате на первичном рынке в достаточно близкой перспективе может возникнуть ситуация острого дефицита. Рост цен на новостройки, безусловно, «потянет» за собой цены на вторичном рынке, в основном в качественных сегментах. Однако произойдет это, вероятнее всего, не раньше середины года.

Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 24.01.2011 г.

Подробное исследование рынка жилья, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы можно приобрести в аналитическом отделе УПН