Ожидание падения цен и неторопливый поиск подходящего варианта среди широкого «ассортимента», представленных объектов, – вот определяющие факторы для формирования текущего поведения покупателей на рынке жилья. Однако ждать значительного падения стоимости квартир в нынешней ситуации не приходится – к такому, неутешительному для этой категории игроков рынка, выводу пришли специалисты аналитического отдела УПН, закончив работу над аналитическим отчетом «Рынок жилья Екатеринбурга».
Не смотря на то, что рынок вошел в стадию стагнации, и цены не растут уже три месяца, а в апреле-мае начала наблюдаться корректировка стоимости отдельных категорий жилья в сторону снижения, никаких факторов, способных привести к значительному падению активности рынка, а тем более к его обвалу, сегодня нет. Напротив, по данным Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в последние два месяца фиксируется постепенное увеличение количества сделок купли-продажи. Существенную поддержку рынку в этом отношении оказывают те, кто приобретает жилье при помощи ипотечного кредитования. Их доля не снизилась по сравнению с 2006 г. и находится на уровне 25% от общего числа покупателей.
Не приведет к значительному снижению цен и то, что на рынке сейчас фиксируется максимальный за всю его историю объем предложения. Последние девять месяцев этот показатель увеличивался рекордно высокими темпами – от 6 до 19 процентов в месяц. Только по базе данных УПН в начале июня агентствами недвижимости города продавалось более 11000 жилых объектов. И это притом, что всего девять месяцев назад объем предложения был близок к своему историческому минимуму. Основной причиной активизации рынка стал приход игроков, которые в течение 2006 г. ожидали повышения стоимости жилья и сегодня вышли на рынок, чтобы реализовать свои квартиры по максимальным ценам. Однако такое поведение привело к тому, что у покупателей появился выбор, а значит возможность для торга. В результате сроки экспозиции квартир выросли более чем в два раза (если весной прошлого года выставленные объекты продавались в среднем меньше чем за два месяца, то сегодня этот показатель превышает 100 дней), а рост цен остановился и в ближайшие месяцы возобновляться не будет. Однако и падения стоимости не предвидится – при стабильно высоком объеме спроса, протекающем на фоне недостаточного объема предложения на первичном рынке жилья, такой вариант развития событий мало вероятен. Максимальная корректировка цен на некоторые категории квартир, которую стоит ожидать, не превысит 10%.
На 05 июня 2007 г. средняя цена предложения квадратного метра в Екатеринбурге составила 66651 рубль. За последние десять недель она снизилась менее чем на 1 %, при этом за тот же период в Центре цена на 1 % выросла и составила 80430 руб./кв. м. В остальных районах этот показатель также снижался – на 0,5-3%. Исключения составляют районы Парковый и Кольцово – здесь в течение последних десяти недель сохранялся незначительный рост цен предложения.
Что касается динамики цен различных типов квартир, то основной особенностью текущей ситуации стало ускоренное, по сравнению с другими категориями, снижение стоимости «хрущевок» и «брежневок». С начала марта они подешевели на 2% и 2,5% соответственно. За тот же период цены на «спецпроекты» выросли на 2%. Снижение цен предложения в остальных категориях незначительно и не превышает 1%.
Такая ситуация вполне объяснима – в течение ажиотажного периода прошлого года наибольший рост цены квадратного метра наблюдался в сегменте наименее качественного жилья. Сегодня, когда у покупателей есть возможность выбирать, такие квартиры уже не пользуются столь высоким спросом. Что касается современных домов-новостроек, то их цена в 2006 году выросла гораздо меньше, чем квартир в домах советской постройки, поэтому теперь они «наверстывают» упущенное, приводя цены на рынке в соответствие с качеством жилья и спросом на него.
На рынке по-прежнему наблюдается значительный рост в общем объеме предложения доли квартир, выставленных для «чистой» продажи по сравнению с долей квартир, предназначенных для обменных операций. Их соотношение сегодня составляет 58% к 42% соответственно.
Как отмечают специалисты аналитического отдела УПН, единственный фактор, который в нынешних условиях смог бы повлиять на цены в сторону снижения – это увеличение объемов строительства нового жилья. По данным Свердловскстата, в январе-марте 2007 г. в Екатеринбурге было введено 59,8 тыс. кв. м, что составило 33,9% от ввода жилья по области и 109,5% по отношению к уровню января-марта 2006 г. Однако, не смотря на то, что объемы строительства в Екатеринбурге растут достаточно высокими темпами, они все еще мало соответствуют потребностям рынка, и в ближайший год их окажется недостаточно, для того, чтобы перекрыть колоссальный дефицит.
Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 05.06.2007 г.
|
|
По городу
|
Центр
|
1 Пояс
|
2 Пояс
|
3 Пояс
|
4 Пояс
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
66651
|
80430
|
69975
|
61708
|
57960
|
56422
|
|
Изменение с начала года, %
|
4,95
|
11,23
|
5,15
|
4,47
|
3,92
|
7,09
|
|
|
Хрущевки
|
Спецпроект
|
Пентагон
|
П/метражные
|
Ул. планировки
|
Брежневки
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
65021
|
71273
|
64725
|
61392
|
67724
|
64820
|
|
Изменение с начала года, %
|
0,99
|
11,25
|
6,00
|
7,70
|
4,97
|
2,26
|
|
|
1-комнатные
|
2-комнатные
|
3-комнатные
|
4-комнатные
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
71767
|
65564
|
65024
|
66503
|
|
Изменение с начала года, %
|
2,17
|
3,73
|
6,42
|
11,60
|
Подробное исследование первичного и вторичного рынка жилья, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы на ближайшие годы, можно приобрести в аналитическом отделе УПН.
