АНАЛИТИКА

Гурам Тухашвили

Первичный рынок коммерческой недвижимости сегодня переживает стадию бурного развития. На декабрь 2006 года общий объем строительства бизнес-центров и многофункциональных зданий с офисными площадями в Екатеринбурге составлял более 1,1 млн. кв. м. (без учета помещений на первых этажах строящихся жилых домов). Непосредственно на офисные помещения из этого объема приходится около 540 тыс. кв. м. И хотя из планировавшихся 150 000 кв. м современных административных площадей за 2006 год застройщиками было введено в эксплуатацию менее трети, уровень обеспеченности качественными офисами в городе достиг показателя 0,12 кв. м/чел, что на 70% выше показателя на начало года.

Тем не менее, уровень обеспеченности современными офисными площадями в Екатеринбурге, по-прежнему, остается достаточно низким. И хотя в первом квартале 2007 года будут запущены более десятка новых бизнес-центров, коренным образом это ситуацию не изменит. Рынок офисов самого популярного класса «В» по-прежнему будет оставаться дефицитным и мало конкурентным, а спрос на них в ближайшее время обещает только расти.

Основная причина низкого объема ввода новых площадей по отношению к заявленному - задержка сдачи на полгода-год от первоначально планируемых сроков. С этой проблемой сталкивается практически каждый из строящихся объектов, однако в наибольшей степени она свойственна проектам, площади в которых предлагаются к продаже на ранних этапах строительства. Такой подход к реализации не стимулирует застройщиков к скорейшему завершению строительства - в условиях высокого темпа роста цен им выгоднее придерживать площади, для того, чтобы выставить их на продажу через несколько месяцев, получив максимальную прибыль. Как видно из графика, на долю площадей, изначально предназначенных к продаже, приходится более половины строящихся объектов. Причем офисы здесь чаще всего (64% от общего объема предложения) предлагаются мелкой нарезкой - до 100 кв.м. Девелоперы еще 12% объектов не исключают возможность продажи части площадей с целью финансирования строительства.

Продажа офисов на стадии строительства мелкой нарезкой является серьезной проблемой для рынка недвижимости Екатеринбурга. С точки зрения девелопера, такой подход зачастую вполне оправдан - сегодня на рынке существует стабильный спрос на небольшие площади. Причем, благодаря относительно невысокому порогу вхождения в такие проекты, покупателями площадей здесь являются не только компании, планирующие использовать офисы для собственных нужд, но и частные инвесторы, ориентированные на продажу по завершении строительства и сдачу площадей в аренду.

Основной недостаток политики продажи площадей мелкой нарезкой на стадии строительства в том, что рынок города получает потенциально проблемные объекты, качество управления в которых будет ниже, чем в объектах с единым собственником. Причин такой ситуации несколько. Во-первых, при реализации проекта, ориентированного на продажу, в условиях слабой конкурентной среды, застройщик стремится минимизировать затраты на строительство, придавая меньше внимания вопросам стоимости эксплуатации здания. Во-вторых, Управляющая компания, действующая в интересах одного собственника, более эффективна по сравнению с той, которая работает на объекте, где собственность распылена между большим числом компаний и частных лиц. В-третьих, со временем цели и представления собственников о развитии объекта, распроданного на стадии строительства, войдут в конфликт друг с другом или с управляющей компанией, и скоординировать интересы большого числа участников процесса будет достаточно сложно. И, наконец, в-четвертых, как уже говорилось выше, сроки строительства объектов, которые не имеют единого собственника, как правило, заметно выше, чем объектов, ориентированных на аренду.

Конечно, эти утверждения могут быть опровергнуты единичными успешными примерами реализации проектов, ориентированных на продажу, однако будут верными в целом для рынка.

Что касается территориальной структуры предложения на первичном рынке офисной недвижимости, то здесь необходимо отметить определенные изменения. Лидером по-прежнему остается Центр - на его долю, как и год назад, приходится три четверти строящихся объектов. В то же время доля первого пояса снизилась с 21% до 16%. Произошло это из-за смещения структуры в пользу отдаленных районов - второго и четвертого поясов (9 и 1% соответственно). В третьем ценовом поясе сегодня нет ни одного строящегося офисного здания. В целом, текущая территориальная структура предложения отвечает потребностям бизнеса. Намечающиеся процессы децентрализации, можно рассматривать в качестве  логичного этапа в развитии рынка, однако, говорить о массовом территориальном перераспределении спроса пока преждевременно.

Еще одна особенность прошедшего года - укрупнение размеров строящихся объектов. Главной тенденцией в этом направлении стала реализация нескольких проектов с общей площадью более 50 000 кв. м (ТРЦ «Prisma», 3-очередь БЦ «Антей», многофункциональный центр «Демидов», БЦ «На Кафедральной площади»). Кроме того, большое число крупных объектов находится в стадии подготовки и согласования проекта, и выйдут на рынок в 2007-2008 гг. Также следует отметить снижение доли проектов площадью менее 5 000 кв. м, и увеличение числа проектов в диапазоне от 5 до 15 тыс. кв. м.

На первичном рынке в последние годы наблюдается стабильный рост объема предложения. Причем большинство проектов реализуются по схеме долевого участия в строительстве, что обеспечивает рост объемов продаж строящихся объектов. Что касается ценовой ситуации, то сегодня уровень средних цен на рынке строящихся и готовых объектов сопоставим с отдельными объектами вторичного рынка. При этом необходимо учитывать, что на первичном рынке объекты, предлагаются к продаже, как правило, без отделки. В рамках одного проекта уровень цен на офисные помещения может варьироваться в зависимости от площади помещения, видовых характеристик и условий рассрочки платежа. Другой переменный фактор - зависимость цены от этапа строительства объекта - становится все менее значимым. Не смотря на то, что разница цен между начальной и конечной стадиями строительства сегодня по-прежнему составляет 20-30%, проблема финансирования проектов становится для застройщиков все менее острой.

Средний уровень цены предложения 1 кв. м офисов класса В на первичном рынке (долевое участие в строительстве), без отделки, руб./кв. м 

Среди тенденций последнего времени необходимо выделить не только ускорение темпов роста цен, но и ценовую дифференциацию на рынке. Так по состоянию на конец 2006 года разброс цен на офисные помещения класса В составлял от 45000 до 135000 рублей за 1 кв. м. В целом тройная разница между минимальной и максимальной ценой наблюдалась и раньше, но отличие нынешней ситуации в том, что сегодня у покупателей появился достаточно широкий выбор в среднем ценовом диапазоне.

Говоря об уровне арендных ставок, можно отметить, что за последний год в классе В они поднялись только на 4%, тогда как в классе А рост составил 18%, что объясняется монопольным положением Центра международной торговли в этом качественном сегменте. Ждать ощутимого снижения арендных ставок, в том числе и в классе А, можно будет не раньше чем через 2-3 года, что будет зависеть от темпов вывода на рынок новых объектов. 

В декабре 2006 г. Аналитический отдел Уральской палаты недвижимости выпустил очередной отчет по рынку офисной недвижимости Екатеринбурга. По вопросам преиобретения обращаться: