АНАЛИТИКА

Торговая недвижимость, март 2007 г.

Тухашвили Гурам

В 2004 администрацией уральской столицы был разработан стратегический проект «Торговые узлы Екатеринбурга». Данный документ предусматривал к 2015 году увеличение общего числа торговых площадей до показателя 700 кв. м на 1000 жителей города. По состоянию на конец 2006 года торговые площади торгующих организаций, без учета рынков, достигли в Екатеринбурге уровня 908,7 тыс. кв. м. При численности населения 1339,6 тысяч человек, обеспеченность города торговыми площадями составляет сегодня 678 кв. м на 1000 жителей города. Так что, есть все основания предполагать, что долгосрочная цель по обеспеченности торговыми площадями будет достигнута уже в текущем 2007 году.

Безусловно, основной причиной столь динамичного развития сектора является значительный рост потребительского рынка, как по России в целом, так и в большинстве крупных городов, к числу которых относится и Екатеринбург. Причем основными факторами, повлиявшими на положительную динамику показателей розничной торговли, в последние годы стали такие причины, как рост доходов населения, увеличение объемов и изменение условий потребительского кредитования и расширение ассортиментного предложения на розничном рынке. Не последнюю роль в развитии торговли сыграл и высокий рост цен на недвижимость – из-за него большая часть населения оказалась не способна реализовывать свои накопления на рынке жилья, в результате чего эти средства поступили на потребительский рынок в виде крупных покупок (автомобили, дорогостоящая бытовая техника и проч.).

Другим фактором, влияющим на динамичное развитие сектора торговой недвижимости, является высокий объем строительства, причем строительства в короткие, для традиционно «затяжного» российского рынка, сроки. Сегодня в городе возводится более тридцати крупных объектов – торговых, административно-торговых и многофункциональных центров. Общая сумма, предназначенных в них под ритейл площадей, превышает 350 тыс. кв.м. Причем, как видно из графика, Центр города в скором времени перестанет быть единаличным лидером по объему ввода новых площадей. Сегодня девелоперы предпочитают строитеь крупные торговые и торгово-развлекательные центры в спальных районах или на окраинах города. В ближайшие год-два такие объекты будут запущены на Синих Камнях, Автовокзале, ВИЗе, Юго-Западном и в Вокзальном.

Еще один положительный момент – изменение подхода к реализации новых проектов. Сегодня застройщиками все меньше практикуется стратегия продажи площадей мелкой нарезкой на стадии строительства. Из трех с половиной десятков строящих объектов, такой способ реализации выбран только в шести. Опыт последних лет показал, что участие непрофессиональных частных инвесторов в подобных проектах приводит в дальнейшем к несогласованности их интересов, что в свою очередь вызывает проблемы с подбором арендаторов, сложности с позиционированием и, как следствие, к малую эффективность работы таких объектов. Поэтому девелоперы сегодня предпочитают реализовывать крупные (от 2000 кв. м) помещения инвесторам, способным стать в дальнейшем «якорями» торговых центров. Такими покупателями в основном выступают известные российские и международные сетевые операторы. Другой, менее распространенный вариант стратегии застройщиков, также расчитанный на эту категорию покупателе/арендаторов – реализация проекта с целью его дальнейшей эксплуатации (сдача помещений в аренду) или продажа объекта целиком в собственность одной компании.

Проведя работу по подготовке отчета «Рынок торговой недвижимости Екатеринбурга», специалисты аналитического отдела УПН отмечают, что не смотря на то, что в секторе наблюдается масса положительных тенденций, тем не менее, говорить о том, что торговый сектор вошел в стадию так называемого развитого рынка пока еще рано. Одним из основных регуляторов, влияющих на уровень цен и стратегию поведения игроков, по-прежнему остается дефицит предложения, сопровождающийся стабильно высоким уровнем спроса. Причем больше всего не хватает площадей, сдающихся в аренду в торговых центрах современных форматов. Основная часть из них практически на 100% заполнены арендаторами, и общий уровень вакантных площадей в таких объектах не превышает 2%. И это при средней по городу арендной ставке – 1868 рублей за один кв. м в месяц.

Что касается вторичного рынка тоговых площадей, то цена квадратного метра здесь по прежнему самая высокая, по сравнению с другими секторами рынка недвижимости. На конец марта средняя цена предложения помещений, предназначенных под магазин, в среднем по городу составляла 97737 руб./кв.м, а в центре – 119172 руб./кв.м. С начала года стоимость торговых площадей выросла на 13%, офисных – на 12%, а жилья – менее чем на 6%.

Таким образом, можно говорить, что по сравнению с концом прошлого года ситуация на вторичном рынке торговой недвижимости практически стабилизировалась. В первую очередь об этом говорит тот факт, что, начиная с октября 2006 г., в данном секторе наблюдается значительный рост объемов предложения. По базе данных УПН он составил около 50% за последние пять месяцев.

В пользующихся наибольшим спросом районах Центра и первого пояса цены на торговые площади за последние месяцы менялись следующим образом:

Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади на вторичном рынке торговых помещений, руб.

Прогнозируя дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости можно с определенной долей уверенности говорить о том, что ключевым моментом в данном случае станет не столько увеличение площадей и насыщенность ими отдельных районов города (хотя значение этого фактора, безусловно, велико), сколько качество сервиса, услуг, приход современных форматов торговли, расширение ассортимента. Уже сегодня наблюдается дифференциация рынка на разные качественные группы и форматы. Появляются объекты с четкой концепцией и продуманными услугами. Собственники таких объектов гибко и профессионально подходят к вопросу сотрудничества с арендаторами, чем привлекают к себе лидеров рынка. Кроме того, в будущем доля частных инвесторов, скупающих помещения малой площади в строящихся торговых объектах, будет снижаться. Однако произойдет это только после того, как «частники» столкнутся со сложностями сдачи данных площадей в аренду, на фоне более профессиональных комплексов.

Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН в настоящий момент ведет работу по подготовке отчета по рынку торговой недвижимости. Принимаются рекомендации по содержанию и предварительные заказы на отчеты.