АНАЛИТИКА

Гурам Тухашвили

Если прошедший 2006 год был богат на рекорды роста цен, то нынешний не перестает удивлять темпами роста объема предложения. Такого большого как сегодня числа выставленных на продажу квартир не наблюдалось в городе с лета 1999 года. Только за неполные три месяца текущего года объем предложения вырос более чем в полтора раза, а точнее на 58%.

Основная причина активизации рынка – приход игроков, которые ожидали максимального повышения стоимости жилья и сегодня продают свои квартиры по выросшим за прошедший год в два раза ценам. Это относится как к «частным инвесторам», которые в массовом порядке выставили на продажу свои объекты, желая зафиксировать прибыль, так и к тем, кто откладывал вопрос обмена жилья до периода стабилизации.

На 20 марта 2007 г. средняя цена предложения квадратного метра в Екатеринбурге составила 67163 рубля, что на 5,76% больше показателя, зафиксированного на конец прошлого года. Самым дорогим районом по-прежнему остается Центр – цена одного квадратного метра здесь – 79262 рубля. На втором месте Ботаника, затем Шарташский рынок, ВИЗ, Автовокзал, Пионерский, Парковый и Юго-Западный – цена «квадрата» в этих районах колеблется от 70000 до 73000 рублей. Самым «дешевым», как всегда, оказался район Кольцово – со средним показателем 54569 рублей за квадратный метр он отстает от своего ближайшего конкурента, Старой Сортировки, более чем на 3000 рублей.

Если говорить о росте цен в отдельных районах, то за неполные три месяца сильнее всего – почти на 12% – поднялся в цене Уктус. На 8–10% подорожали квартиры в Центре и районах Шарташского рынка, Заречном и Вокзальном. Меньше всего – на 2-3% – подорожали районы Елизавет и Синие камни.

На рынке сегодня по-прежнему наблюдается значительный рост в общем объеме предложения доли квартир, выставленных для «чистой» продажи по сравнению с долей квартир, предназначенных для обменных операций. Если на начало 2006 года доля обменных квартир составляла 57% против 43%, предложенных к простой продаже, а в июле-августе – 65% против 35%, то сегодня это соотношение изменилось до показателей 47% против 53%. Впервые за последние три с половиной года обменных предложений в общем объеме стало меньше, чем квартир, выставленных для чистой продажи. Кроме того, снижается и разница в цене предложения квадратного метра между двумя видами сделок.

Рассматривая структуру предложения на рынке, можно отметить, что сегодня она в достаточно полной мере соответствует спросу, который ориентирован, в основном, на наименее дорогие сегменты. Две трети выставляемых сейчас на продажу объектов – это небольшие, однокомнатные и двухкомнатные, квартиры.

Что касается динамики цен различных типов квартир, то основной особенностью текущей ситуации стала остановка роста стоимости «хрущевок», которые дорожали опережающими темпами в течение всего ажиотажного периода. В отличии от прошлогодней ситуации, сегодня быстрее всего дорожают квартиры в современных домах-новостройках, вышедших на вторичный рынок в последние 5-10 лет. Объясняется это в первую очередь тем, что их стоимость в 2006 году выросла гораздо меньше, чем квартир в домах советской постройки. Поэтому теперь они «наверстывают» упущенное, приводя цены на рынке в соответствие с качеством жилья и спросом на него.

Говоря о спросе, необходимо отметить, что на рынке сегодня наблюдается ситуация близкая к стагнации. В ожидании снижения цен, покупатели не спешат с выбором, а продавцы выставляют на продажу объекты, по привычке ориентируясь на ожидание быстрого роста стоимости. В результате, число заключаемых на рынке сделок снизилось, по сравнению с объемом операций пяти-шести месячной давности.

Прогнозируя дальнейшее развитие событий, можно отметить, что в ближайшие три месяца сколько-нибудь значительного роста цен вероятнее всего ждать не стоит. Объем предложения в период с марта по май будет увеличиваться темпами порядка 15-5% в месяц (по снижающейся динамике). В текущих условиях, оживление рынка и активизацию спроса можно ожидать не раньше, чем во второй половине 2007 года.


Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 31.10.2006 г.