АНАЛИТИКА

Торговая недвижимость, февраль 2007 г.

Тухашвили Гурам

Сегодня сектор торговых площадей можно назвать самым развитым на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга. Здесь наблюдается наименьший по сравнению с другими сегментами дефицит предложения, активно ведется новое строительство, причем в большинстве случаев это торговые центры современных форматов, информация об игроках и их действиях более открыта и доступна широкому кругу пользователей. Безусловно, основной причиной такой ситуации является значительный рост потребительского сектора рынка, как по России в целом, так и в большинстве крупных городов, к числу которых относится и Екатеринбург.

Тем не менее, говорить о том, что этот сектор вошел в стадию так называемого развитого рынка пока еще рано. Одним из основных регуляторов, влияющих на уровень цен и стратегию поведения игроков, по-прежнему остается дефицит предложения, сопровождающийся стабильно высоким уровнем спроса. Причем больше всего не хватает площадей, сдающихся в аренду в торговых центрах современных форматов. Основная часть из них на 98-100% заполнены арендаторами, а общий уровень вакантных площадей в таких объектах не превышает 2%. И это при средней по городу арендной ставке 1868 рублей за один кв. м в месяц, в которую не включаются эксплуатационные расходы.

Однако в текущей ситуации наблюдаются и некоторые положительные тенденции. В первую очередь это достаточно высокий объем строительства, причем строительства в короткие, для традиционно «затяжного» российского рынка, сроки. Сегодня в городе возводится около тридцати крупных объектов – торговых, административно-торговых и многофункциональных центров. Общая сумма, предназначенных в них под ритейл площадей, превышает 430 тыс. кв.м.

Другой положательный момент заключается в том, что застройщиками все меньше практикуется стратегия продажи площадей мелкой нарезкой на стадии строительства. В таких проектах чаще всего участвуют непрофессиональные частные инвесторы. Несогласованность позиций отдельных собственников, сложности позиционирования, несоответствие собственников, арендаторов определенной целевой группе – вот основные проблемы, которые будут возникать у таких проектов. Поэтому девелоперы сегодня предпочитают реализовывать крупные (от 2000 кв. м) помещения инвесторам, способным стать в дальнейшем «якорями» торговых центров. Такими покупателями в основном выступают известные российские и международные сетевые операторы. Другой вариант стратегии застройщиков – реализация проекта с целью его дальнейшей эксплуатации (сдача помещений в аренду) или продажа объекта целиком в собственность одной компании. Во всех трех случаях выигрывает рынок, а следовательно и арендаторы и их клиенты–покупатели, которые получают очередной современный качественный торговый центр, рыночная стратегия которого реализуется профессиональной управляющей компанией.

За последние годы спрос на торговые помещения все больше формируют не только местные компании, но и федеральные торговые сети. В отличие от рынка  офисных площадей на рынке торговых и торгово-развлекательных центров активное участие принимают иногородние девелоперы, такие как ГК «Время», DVI-Group, ИКЕА и другие. Это придало дополнительный импульс развитию всего рынка коммерческой недвижимости города, повысило интерес к региону со стороны других операторов, способствовало формированию качественно новых форматов торговой недвижимости.  Изменения последних лет касаются в первую очередь повышения требований к помещениям и качеству управления ими, что в конечном итоге благоприятно сказывается на общей культуре обслуживания. Не случайно за последние годы замечен значительный отток покупателей из сектора рынков и их приход в цивилизованные форматы торговли.

Что касается вторичного рынка тоговых площадей, то прошлогодний ажиотажный всплеск отразился на нем весьма существнно. За двенадцать месяцев средняя цена квадратного метра здесь выросла на 72%, а за перве пятьдесят дней текущего года – еще на 11%. Сегодня за 1 кв. м помещения, предназначенного под магазин, в среднем по городу просят 95887 рублей, а вцентре города – 110802 рубля.

Стоит отметить, что рост стоимости офисных помещений на вторичном рынке за тот же период составил «всего» 65%, при относительно стабильной ставке аренды в обоих секторах рынка. Если сравнивать данную динамику с рынком жилья, то там ситуация в 2006 году была еще более сложная: за двенадцать месяцев темпы роста цен составили +107%, и сегодня средняя цена квадратного метра в городских квартирах превышает 66 тыс. руб.

По различным районам города ситуация на рынке торговых помещений сегодня выглядит следующим образом:

Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади на вторичном рынке торговых помещений, руб.

Тем не менее, сегодня можно говорить о том, что ситуация на вторичном рынке торговой недвижимости близится к стабилизации. В первую очередь об этом говорит тот факт, что, начиная с октября 2006 г., в данном секторе наблюдается значительный рост объемов предложения. По базе данных УПН он составил около 40% за последние четыре месяца. Другая тенденция – увеличение доли центра в общем объеме выставленных на продажу площадей. При этом сохранилась тенденция последних лет – увеличение интереса к магазинам, расположенным за пределами центральных районов. Их доля выросла с 24% до 28% за последние полгода. Территориями, за счет которых происходило это увеличение, стали районы первого ценового пояса, доля которых уменьшилась за шесть месяцев с 44% до 32%. И хотя на вторичном рынке эта тенденция не столь заметна, ярким примером такого положения вещей стало строительство крупных торговых комплексов в окраинных районах. Еще 5 лет назад у местных участников рынка подобные проекты не вызывали оптимизма. В настоящий момент такие проекты, как «Мега», «Метро» и прочие, притягивают пристальное внимание. К дополнительным факторам повышения спроса на окраинах следует отнести увеличение числа проектов в сфере жилищного строительства.

Прогнозируя дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости можно с определенной долей уверенности говорить о том, что ключевым моментом в данном случае станет не столько увеличение площадей и насыщенность ими отдельных районов города (хотя значение этого фактора, безусловно, велико), сколько качество сервиса, услуг, приход современных форматов торговли, расширение ассортимента. Уже сегодня наблюдается дифференциация рынка на разные качественные группы и форматы. Появляются объекты с четкой концепцией и продуманными услугами. Собственники таких объектов гибко и профессионально подходят к вопросу сотрудничества с арендаторами, чем привлекают к себе лидеров рынка. Кроме того, в будущем доля частных инвесторов, скупающих помещения малой площади в строящихся торговых объектах, будет снижаться. Однако произойдет это только после того, как «частники» столкнутся со сложностями сдачи данных площадей в аренду, на фоне более профессиональных комплексов.

Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН в настоящий момент ведет работу по подготовке отчета по рынку торговой недвижимости. Отчет поступит в продажу в марте 2007 г. Принимаются рекомендации по содержанию и предварительные заказы на отчеты.